Te hoge hypotheek: kijk uit voor de risico\'s
Geplaatst op: 26-12-2021, 13:50:02
Het is de afgelopen tijd niet gemakkelijk om aan een leuke betaalbare koopwoning te komen. Vooral starters moeten veel geduld en geluk hebben.
Velen doen er alles aan om toch aan een hogere hypotheek te komen. In september trok de AFM al aan de bel. Dat heeft grote zorgen over het leengedrag van starters.
In 20% tot 40% van de gevallen blijken starters een hypotheek af te sluiten die hoger is dan de wettelijke norm. Dit is op het eerste gezicht zeer vreemd omdat er “strenge” regels zijn met betrekking tot het berekenen van de maximale hypotheek. In het verleden was het namelijk nog mogelijk dat de maximale hypotheek verschillend was bij diverse banken, maar dat is al jaren niet meer zo.
Starters wringen zich in allerlei bochten
Over welke bedragen gaat het dan? Schrik niet: volgens de AFM gaat het hier om €50.000 tot €70.000. Om aan dit soort bedragen te komen is €12.000 extra inkomen per jaar verzonnen.
Ik sta niet te kijken van de uitspraken van de AFM. Ik zie in de praktijk dat starters zich in allerlei bochten wringen om toch maar een huis te kunnen kopen. Zo komen de volgende drie situaties regelmatig voor:
- Verzwijgen van de studieschuld
- Zoeken naar een taxateur die het juiste bedrag wil taxeren van de gekochte woning
- Na passeren van de hypotheek snel een lening afsluiten om de gewenste verbouwing te kunnen doen
1: Verzwijgen studieschulden
Studieschulden (en ook andere schulden) zorgen ervoor dat de maximale hypotheek (flink) lager wordt. Aangezien studieschulden niet bij het BKR geregistreerd staan, denken veel starters dat banken de studieschulden niet kunnen zien.
Het niet opgeven van een studieschuld zorgt er dan voor dat de maximale hypotheek hoger is. Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
|
Inkomen 1 |
€40.000 |
|
Inkomen 2 |
€30.000 |
|
DUO |
€20.000 |
|
Maximale hypotheek op inkomen zonder studieschuld |
€362.000 |
|
Maximale hypotheek op inkomen met studieschuld |
€323.000 |
Studieschulden niet opgeven is een bekend probleem. Ik heb het jaren geleden al aangekaart bij de AFM. Ik vraag dan ook expliciet aan mijn klanten (mondeling en schriftelijk) of zij studieschulden hebben.
Ik ben wel van mening dat studieschulden anders getoetst moeten worden. Nu wordt er uitgegaan in de berekeningen van het oorspronkelijke bedrag van de studieschuld. Ik ben voorstander van om dit te wijzigen naar het bedrag dat bij het afsluiten van de hypotheek nog openstaat.
Wat velen niet weten is dat een bank altijd achter de studieschuld kan komen. Die heeft dan wel toestemming nodig van de starter voor het opvragen van de gegevens bij de DUO. Natuurlijk kan een starter dit verzoek weigeren, maar vergeet niet dat een bank ook klanten mag weigeren.
2: Taxatiewaarde beïnvloeden
Het grootste probleem in de markt is tegenwoordig dat vrijwel alle woningen verkocht worden boven de vraagprijs. In diverse steden wordt regelmatig meer dan €100.000 boven de vraagprijs geboden.
Voor de hoogte van de hypotheek wordt er gekeken naar de koopsom en de taxatiewaarde. De laagste waarde wordt als uitgangspunt genomen voor de maximale hypotheek (ervan uitgaande dat het inkomen voldoende is). Het is dus begrijpelijk dat kopers een zo hoog mogelijke taxatie willen (liefst gelijk aan de koopsom).
Hieronder een simpel rekenvoorbeeld waarin een huis wordt gekocht en er eigenlijk te weinig eigen middelen zijn.
|
Vraagprijs koopwoning |
€320.000 |
|
Koopwoning gekocht voor |
€385.000 |
|
Kosten koper |
€5.000 |
|
Totaal benodigd |
€390.000 |
|
Eigen middelen |
€20.000 |
|
Benodigde taxatiewaarde |
€370.000 (€390.000 - €20.000) |
In bovenstaand voorbeeld is de taxatiewaarde heel erg belangrijk. As die lager uitkomt dan €370.000, dan kan de koper de woning niet kopen. Er moet dus gezocht worden naar een taxateur die minimaal die taxatiewaarde wil afgeven.
Als deze koper een aankopende makelaar heeft, dan kan die een handje helpen. De aankopende makelaar zal dan een collega (makelaar / taxateur) vragen om de woning te laten taxeren op minimaal €370.000.
De vraag is nu of deze woning daadwerkelijk dat geld waard is. De taxatiewaarde heeft wel grote gevolgen voor gelijksoortige woningen die in de toekomst te koop worden gezet. De €370.000 wordt dan als referentie gebruikt. De kans is dan heel erg groot dat de volgende (gelijksoortige) woning voor meer dan €400.000 te koop wordt gezet en ook verkocht. In korte tijd stijgen de huizenprijzen dan flink.
Achteraf (over een paar jaar) zullen we weten of de taxateurs hun werk goed hebben gedaan.
Het bovenstaande is trouwens simpel te voorkomen. Laat de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd de taxateur regelen. Andere partijen hebben dan geen contact met deze taxateur en kunnen ook de taxatiewaarde niet beïnvloeden.
3: Extra lening afsluiten na passeren hypotheek
Op het ogenblik is het aanbod van te koop staande woningen laag en de vraag naar woningen groot. Dit zorgt ervoor dat kopers minder eisen stellen aan de staat van de woning. Het komt ook zeer regelmatig voor dat kopers al hun eigen middelen in moeten brengen om een woning te kunnen financieren.
Hieronder een simpel rekenvoorbeeld:
|
Koper heeft totaal €25.000 eigen middelen |
|
|
Vraagprijs koopwoning |
€360.000 |
|
Koopwoning gekocht voor |
€380.000 |
|
Kosten koper |
€5.000 |
|
|
----------+ |
|
Subtotaal |
€385.000 |
|
Taxatiewaarde |
€360.000 |
|
Verplichte inbreng eigen middelen |
€25.000 |
In deze situatie kan de woning echt net worden gekocht. Eigenlijk moet alles uit de kast worden gehaald om het voor elkaar te krijgen. De woning opknappen of zelf gedeeltelijk verbouwen is echter niet mogelijk.
In dit soort situaties wordt er vaak geld geleend bij familieleden of wordt zelfs een aparte lening afgesloten bij een bank. Het is natuurlijk vreemd dat de lening wel verstrekt kan worden zodra de hypotheek afgesloten is.
In ieder geval is duidelijk dat niet altijd de regels 100% worden gevolgd. Zolang dit geen financiële problemen oplevert in de toekomst, zal niemand erachter komen. Vergeet echter niet dat het altijd mogelijk is dat iets tegenzit in het leven. Zo kunnen de huizenprijzen bijvoorbeeld (flink) dalen.
Bron: column van 24 december 2021 van Jos Koets op www.iex.nl